李玉芳看起來(lái)不可思議地年輕。
她悠閑地坐在幾位副手中間，背靠著椅背，聊起如何做保養(yǎng)的話題神采飛揚(yáng)：“我每個(gè)星期總共抽4個(gè)多小時(shí)去運(yùn)動(dòng)。”
“一個(gè)星期跳兩次流行健體舞，還有kickboxing，練習(xí)踢腿?！笔Ｓ鄷r(shí)間李玉芳則花在普拉提上：“但最重要是我很喜歡骨膠原豐富的食物?！?/span>
“小時(shí)候家里就經(jīng)常吃到牛筋和鵝掌等?！彼嬖V我們，不要等注意到年歲漸長(zhǎng)，才開始吃這種富含膠原蛋白的食物：“這樣就太遲了?！?/span>
與李玉芳的采訪約在香港尖沙咀海港城港威大廈8層，樓下購(gòu)物中心正為一年一度的圣誕節(jié)做準(zhǔn)備。站在天星碼頭望過去，一圈黑色幕布圍著裝修場(chǎng)地，幾棵經(jīng)過仔細(xì)打扮的圣誕樹，露出閃著銀光的伯利恒之星。
海港城是李玉芳管理的幾項(xiàng)重要物業(yè)之一，自2007年3月起擔(dān)任執(zhí)行董事后，她就一直負(fù)責(zé)九龍倉(cāng)集團(tuán)于中國(guó)香港及內(nèi)地絕大部分的商業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)事務(wù)。
講一個(gè)故事
幾十年前，尖沙咀的旅游重點(diǎn)并不是海港城，是彌敦道。
“以前人們經(jīng)常說(shuō)，海港城沒有地鐵接駁，從最近的地鐵站出來(lái)走得也遠(yuǎn)?！?/span>
九龍倉(cāng)的解決方法是把它塑造成一個(gè)新地標(biāo)，用李玉芳的話來(lái)說(shuō)就是“做勢(shì)”?！绊?xiàng)目只要有地位，有優(yōu)秀的硬件加軟件，就算地點(diǎn)不是那么理想，你都可以通過創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)立的新地點(diǎn)，來(lái)促使交通自然地靠近?！?/span>
如今海港城是全球少數(shù)幾個(gè)最具效益的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，每年有超過8000萬(wàn)人流被吸引到這里。一條延長(zhǎng)隧道從港鐵尖東站伸出，經(jīng)過尖沙咀站延至九龍公園徑，出口處靠近海港城所在的廣東道。
海港城的成功得益于一場(chǎng)馬拉松式“造星”運(yùn)動(dòng)，定期舉辦的藝術(shù)展覽，搭配富有創(chuàng)意的推廣活動(dòng)，令海港城愈來(lái)愈成為一個(gè)真正的景點(diǎn)。
2013年5月造成轟動(dòng)的“大黃鴨”，就是李玉芳經(jīng)手的眾多推廣案例中最有成效的一個(gè)。大黃鴨（Rubber Duck）最初由荷蘭藝術(shù)家弗洛倫泰因·霍夫曼，以經(jīng)典浴盆鴨玩具為造型創(chuàng)作。2007年起全球巡演，但在悉尼、大阪等地并沒有形成太大的反響。
“造勢(shì)很重要?！崩钣穹颊f(shuō)話語(yǔ)調(diào)鏗鏘有力，讓人很難不把焦點(diǎn)放在她身上：“沒有推廣活動(dòng)，就簡(jiǎn)單擺個(gè)東西在海里，人家怎么知道你在做什么？”
大黃鴨形象對(duì)香港人具有特別的懷舊意義，上世紀(jì)50年代塑料工業(yè)在香港崛起，浴盆黃鴨也在同一時(shí)期被引進(jìn)。所以“感情的牽動(dòng)很重要，小時(shí)候爸爸媽媽叫你不要吵，乖乖洗澡。這只鴨同時(shí)就在沐盆里面游來(lái)游去”。
“我們做了很多短片放在YouTube上，告訴香港市民這只鴨子有著怎樣的概念，如何制造和誕生，如何從葵涌（香港最主要的貨柜碼頭）一路游到海港城?！崩钣穹颊J(rèn)為，這就像在講一個(gè)故事，人們就需要這種感覺。
資料顯示，受益于大黃鴨展出帶來(lái)的巨大人流，海港城購(gòu)物中心2013年5月的零售額環(huán)比上漲超過16%，高于同期香港平均值3個(gè)百分點(diǎn)。
功夫熊貓
過去四年，李玉芳正嘗試把類似的成功經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制到中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。
談話間，她把兩本用精美銅版紙印刷的宣傳冊(cè)推到我們面前，一本封面是那只攀上成都IFS七樓的大熊貓；另一本封面是藝術(shù)家KAWS為九龍倉(cāng)定做的銅制永久雕塑Kaws Seeing/Watching (BFF+Companion)，就放在長(zhǎng)沙IFS頂樓。
“一開始說(shuō)做熊貓，我是不同意的?！彼蜃谏磉叺暮钛福ň琵垈}(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)成都IFS），對(duì)方點(diǎn)了點(diǎn)頭。
“我說(shuō)有沒有搞錯(cuò)，當(dāng)時(shí)四川那么多商場(chǎng)都在做熊貓，已經(jīng)泛濫了?！辈贿^李玉芳告訴我們，經(jīng)過討論，大家還是決定要打造一只熊貓，還請(qǐng)來(lái)了擅長(zhǎng)構(gòu)建動(dòng)物形象的雕塑家勞倫斯·愛勛，并順勢(shì)推出大熊貓藝術(shù)及慈善公益項(xiàng)目（善款捐贈(zèng)予中國(guó)保護(hù)大熊貓研究中心都江堰大熊貓疾控中心）。
“因?yàn)樾茇堅(jiān)趪?guó)際舞臺(tái)上就等同于中國(guó)?！崩钣穹际窍Ｍ麑?guó)際舞臺(tái)的效應(yīng)帶回成都，要讓成都提升為一個(gè)國(guó)際化都市。而通過提升城市的地位，成都IFS的地位自然會(huì)隨之提高。
我們隨意地翻看著宣傳冊(cè)，只見一張跨頁(yè)照片上呈現(xiàn)了岳敏君、山本耀司、Paul Smith、Alber Elbaz、黃曉明、周迅、Nicola Formichetti、張曼玉、杜鵑、郭富城、羅志祥、彭浩翔等國(guó)內(nèi)外名人，與他們?cè)O(shè)計(jì)的慈善作品“I AM HERE”迷你版爬墻大熊貓藝術(shù)雕塑，在香港、上海、東京、巴黎、紐約等多個(gè)城市取景完成的合影作品，以此共同慶祝成都IFS的開業(yè)。
“你看，為什么他們?cè)敢鈳臀覀冏鲆粋€(gè)推動(dòng)？在國(guó)內(nèi)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目可以獲得這么多國(guó)內(nèi)外名人的踴躍支持是非常罕見的?！崩钣穹紝?duì)此有幾分得意：“因?yàn)樗麄兿矚g熊貓?！蓖瑫r(shí)亦有賴于藝術(shù)和慈善的結(jié)合，讓整個(gè)開幕主題很國(guó)際化。
“當(dāng)時(shí)春熙路只是一條步行街，還不是高檔的購(gòu)物點(diǎn)。我們將這個(gè)趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)過來(lái)，相當(dāng)于進(jìn)行了一次舊區(qū)活化。”她說(shuō)。而在這之前，因?yàn)槌啥奸L(zhǎng)時(shí)間的“去中心化”和南遷策略，春熙路一帶正逐漸失去老商圈的魅力。
2017年，九龍倉(cāng)再進(jìn)一步促成毗鄰春熙路的紅星路三段，與巴黎圣日耳曼大道締結(jié)為姊妹街。一塊繪有熊貓圖案的紅星路三段中文路牌，被懸掛在花神咖啡館門前街道的路牌上。目的是要通過宣傳，將成都變成一個(gè)“國(guó)際牌子”。
商場(chǎng)之王的秘訣
臨近中午，坐在一旁的品牌官掐著手表，提醒我們要加快采訪速度。
李玉芳不久后便要趕去參加一場(chǎng)戶外活動(dòng)。因此她換上一件質(zhì)地舒適的墨綠色風(fēng)褸。其余著裝則以黑色調(diào)為主，合體的喇叭褲，手袋加高跟鞋。沒有追求過分寬大浮夸的潮流感，得體合時(shí)宜但不失時(shí)尚。
“我其實(shí)很喜歡逛商場(chǎng)?！崩钣穹颊f(shuō)，曾經(jīng)自己下班后，一個(gè)非常重要的減壓方式是到city'super（高端精品超市）找做菜的靈感。去發(fā)掘一些新的食品，新的調(diào)味料。
但現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個(gè)閑心了，“比如買衣服，商家先把照片發(fā)過來(lái)，然后我從選擇、看、試到埋單，就15分鐘解決?！?/span>
一般人可沒有這種便利，李玉芳笑著回答：“香港是一個(gè)很成熟的市場(chǎng)，但香港人的口味在成熟中也顯得比較有個(gè)性。在這里，可能某些服飾牌子在其它地方連聽都沒有聽說(shuō)過?！?/span>
“當(dāng)然國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還需要一些時(shí)間去栽培?！彼硎疽呀?jīng)看到變化：“感覺內(nèi)地同胞非常年輕化，敢試新，開始慢慢接受新的刺激?！?/span>
毋庸置疑，中國(guó)的奢侈品消費(fèi)者正成長(zhǎng)為世界上最年輕又最復(fù)雜的消費(fèi)者。新興的富有階層受到網(wǎng)紅和年輕明星的帶動(dòng)，正有機(jī)會(huì)嘗試所有的品牌。根據(jù)世界奢侈品協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)奢侈品消費(fèi)者更趨年輕化，他們的平均年齡已經(jīng)從35歲下滑到25歲。
李玉芳解釋：“我們可以把這種現(xiàn)象看作KOL效應(yīng)?！奔碖ey Opinion Leader——關(guān)鍵意見領(lǐng)袖，“他們開始注意比較尖端的設(shè)計(jì)師牌子”。
這一點(diǎn)同樣體現(xiàn)在文化和藝術(shù)上，所以最新開業(yè)的長(zhǎng)沙IFS才會(huì)找波普藝術(shù)家KAWS當(dāng)合作伙伴，去搭配一些前衛(wèi)元素。“長(zhǎng)沙對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的城市，我們想把新的牌子帶過去，他就是一個(gè)潮流帶動(dòng)者?！?/span>
生于1974年的KAWS，最早活躍于紐約布魯克林，以其辨識(shí)度極高的涂鴉作品和視覺藝術(shù)聞名。近年來(lái)，他極具視覺沖擊力的玩具雕塑，常常在國(guó)際拍賣會(huì)拍出高價(jià)。
“我們認(rèn)識(shí)KAWS是2008年，他在香港的第一個(gè)展覽會(huì)就是與九龍倉(cāng)合作?！崩钣穹颊f(shuō)，緣份自此展開。
長(zhǎng)沙IFS項(xiàng)目
謙卑很重要
時(shí)間還是不夠用，拍照環(huán)節(jié)不得不提前，于是大家只好邊拍邊聊。
談到最近的市況——在經(jīng)歷了3年的蕭條期后，香港零售業(yè)正逐漸復(fù)蘇，唯獨(dú)外部市場(chǎng)環(huán)境不太明朗。
“本港來(lái)說(shuō)，我還是有點(diǎn)擔(dān)心，因?yàn)槿嗣駧旁谫H值，當(dāng)然會(huì)影響到內(nèi)地游客的消費(fèi)欲望，明年大家都會(huì)比較悲觀?！崩钣穹加X得，悲觀是合理的，因?yàn)閲?guó)際大環(huán)境的壞因素很多。
但是目光也要放長(zhǎng)遠(yuǎn)，“其實(shí)我們開門做生意，不能單靠單一類型的游客?！袄钣穹颊f(shuō)：“我們的團(tuán)隊(duì)會(huì)到海外去推廣，例如韓國(guó)、日本、菲律賓，甚至是泰國(guó)、印尼以及印度。”
在國(guó)內(nèi)也是一樣的道理，李玉芳的團(tuán)隊(duì)目前正努力面向廣闊范圍拓展客源。“不只以市為中心，我們的推廣是以省為中心的，希望把隔壁省市的客人都吸引過來(lái)?！?/span>
另一方面，也不能依靠任何某個(gè)特定客群。比如海港城就不能單獨(dú)看成是一個(gè)旅游點(diǎn)，“海港城四成的客戶是游客，另外六成依然是本地人?！?/span>
“只要繼續(xù)有游客，和本地人方面有一些很結(jié)構(gòu)性的需要，就有人流?！崩钣穹颊f(shuō)：“每個(gè)人的消費(fèi)多多少少對(duì)我們都是一個(gè)增長(zhǎng)。所以在游客消費(fèi)金額變少的情況下，我希望游客數(shù)量能夠變多?！?/span>
“做你的手下一定很累?！?/span>
李玉芳沒有否認(rèn)：“因?yàn)楝F(xiàn)在in和out是按每三個(gè)月來(lái)計(jì)算的。你今天覺得自己很厲害，可能明天就已經(jīng)過時(shí)了?！?/span>
“我老板教的，要把你的目標(biāo)定得高，你需要躍高一點(diǎn)才能達(dá)到。目前九龍倉(cāng)要論很成功還沒有達(dá)到，只不過是數(shù)字可以同股東交代，謙卑仍很重要?！?/span>
事實(shí)上，李玉芳一直在摸高前行，自1984年加入九龍倉(cāng)，19年后憑借努力成為當(dāng)時(shí)罕見的藍(lán)籌上市公司女性董事。直至今日，她仍保持著先鋒的時(shí)尚理念和生活方式。
拍攝途中，為了顯得更有氣色，李玉芳臨時(shí)從同事手里，挑了一支少女粉色號(hào)的口紅涂上。
沒想到，竟很搭。
上海會(huì)德豐廣場(chǎng)
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)九龍倉(cāng)集團(tuán)副主席兼執(zhí)行董事李玉芳女士的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：香港有受到電商的沖擊嗎？
李玉芳：香港也有電商，但有時(shí)候親自去買東西也是一種樂趣。我下班去減壓的地方就是city'super（高端精品超市）。我會(huì)去發(fā)掘一些新的食品，新的調(diào)味料。
而電子商務(wù)，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)始終是隔著屏幕來(lái)看一個(gè)東西，感覺不夠真實(shí)。所以對(duì)香港來(lái)說(shuō)，超市或者精品超市是有得做的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：注意到海港城已經(jīng)不光是一個(gè)購(gòu)物點(diǎn)，九龍倉(cāng)要把它變成一個(gè)真正的旅游點(diǎn)，這樣是為了更加可持續(xù)嗎？
李玉芳：就是旅游點(diǎn)，但可能不只是說(shuō)旅游點(diǎn)這么簡(jiǎn)單。
目前海港城差不多四成的客戶是游客，另外六成是本地人。因?yàn)榛旧虾８鄢怯泻芏噢k公樓、住宅還有酒店，它關(guān)上門也有5萬(wàn)人在里面辦公生活，我們照顧這么多人的需求也是一筆大生意。
所以香港本地人對(duì)我們來(lái)說(shuō)很重要，因?yàn)橛慰偷臄?shù)字經(jīng)常有變數(shù)，但本地人比較穩(wěn)定。我們開門做生意，不是想著任何一個(gè)類群，我們是想著很多種類群，游客只是其中一種。
同時(shí)，老實(shí)說(shuō)我們看游客只能看一個(gè)總數(shù)，我們不知道游客到底是老中青哪代人?，F(xiàn)在很多人都說(shuō)cross generation（交叉世代）。所以對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們一定照顧不同階層和年齡層的喜好，再去考慮商戶組合。
九龍倉(cāng)的宗旨就是，你進(jìn)來(lái)商場(chǎng)不一定買東西，可以看海景，呼吸一下新鮮空氣。例如熱的時(shí)候可以進(jìn)來(lái)吹一下空調(diào)，看一下藝術(shù)品，在心態(tài)上有一種釋放。我們就是這個(gè)目標(biāo)，所以我們盡量照顧到不同年代的人。
另一方面，游客確實(shí)很重要。因?yàn)橄愀凼菛|方之珠，燈紅酒綠，夜晚的景色很美。我想你從月球看下來(lái)，你可以看到香港晚上很亮，到晚上9點(diǎn)鐘還是很亮。如果你看外國(guó)的城市，8點(diǎn)鐘已經(jīng)是黑黑的。
我們就是希望游客來(lái)的時(shí)候，能夠有海港城這么一個(gè)地方讓他選擇。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：海港城酒店這邊生意應(yīng)該也很好？
李玉芳：我們酒店，在香港來(lái)說(shuō)入住率很高。黃金時(shí)期的入住率是100%，就算不是黃金時(shí)期都能超過80%、90%。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：擔(dān)心香港目前零售市場(chǎng)的發(fā)展嗎？
李玉芳：本港來(lái)說(shuō)我還是有點(diǎn)擔(dān)心，因?yàn)槿嗣駧刨H值會(huì)影響到內(nèi)地游客的消費(fèi)欲望。
當(dāng)然，我們一貫來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是靠單一類型的游客。我們有一支專業(yè)團(tuán)隊(duì)，到世界各地去推廣海港城、時(shí)代廣場(chǎng)等，韓國(guó)、日本、菲律賓都是我們很大的市場(chǎng)。我們甚至已經(jīng)去到泰國(guó)、印尼、印度去推廣，希望能夠拓寬我們顧客的層面。
最重要是能夠有多點(diǎn)游客，每個(gè)人的消費(fèi)多多少少對(duì)我們來(lái)說(shuō)都是一個(gè)增長(zhǎng)。不一定是大單，小單集聚都已經(jīng)足夠了，所以我很歡迎所有游客來(lái)。目前在這樣的環(huán)境下，他們是不是比以前消費(fèi)少了？可能有這樣的情況，所以我有點(diǎn)擔(dān)心。但事實(shí)上你能發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你做游客的時(shí)候，外出消費(fèi)的心境就比在自己本土消費(fèi)開朗。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：目前內(nèi)地很流行“消費(fèi)降級(jí)”，九龍倉(cāng)對(duì)于內(nèi)地這個(gè)零售市場(chǎng)怎么看？
李玉芳：我們最近在內(nèi)地開了長(zhǎng)沙IFS，成都IFS開業(yè)快5年了，重慶IFS開業(yè)一年多。我們?cè)跂|北還有大連時(shí)代廣場(chǎng)，上海也有大上海時(shí)代廣場(chǎng)。如果僅觀察最近這幾個(gè)月的銷售額，我們商場(chǎng)的生意是沒有什么變動(dòng)。
但我們察覺到，國(guó)內(nèi)的中產(chǎn)階層（以年輕人為主）確實(shí)是增大了。他們接觸的世界大了，他們的口味有了不同的變化，他們很喜歡新鮮的事物，有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望。
國(guó)內(nèi)暫時(shí)來(lái)說(shuō)，只要你的商場(chǎng)有足夠的號(hào)召力，而在臨近的省沒有這么有體量這么有質(zhì)素的商場(chǎng)的時(shí)候，我們就能從隔壁省市把人流都吸引過來(lái)。所以我們的推廣不單只以市為中心，我們會(huì)以市周圍的縣，或者以整個(gè)省為中心點(diǎn)。
香港是一個(gè)很成熟的市場(chǎng)，但香港人口味成熟得來(lái)是比較有個(gè)性的，因?yàn)樗麄兘佑|的牌子很多，在這里，可能有些衣服的牌子在其他地方連聽都沒有聽說(shuō)過。當(dāng)然國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還需要一些時(shí)間去栽培，但是以我們這些年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，可能感覺國(guó)內(nèi)的同胞已經(jīng)非常年輕化，也敢試新，開始慢慢接受新的刺激。
例如一些設(shè)計(jì)師品牌的接受程度已經(jīng)很高了。他們可能受網(wǎng)紅們的帶動(dòng)。我們叫KOL，網(wǎng)紅效應(yīng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：在商業(yè)運(yùn)營(yíng)中，您認(rèn)為最重要的一件事是什么？
李玉芳：我說(shuō)一個(gè)很重要的東西，做一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者，雕塑在很多商場(chǎng)都有，但是品味是否到位，和品味好不好會(huì)有差別的。我最重要的一件事，做任何事都有品味。
好的品味很重要的，而好的品味是怎么來(lái)的？是靠我們長(zhǎng)時(shí)間去積累。為什么九龍倉(cāng)能夠比較特殊？就是品味。這個(gè)東西很重要，沒得教的。公司同事有時(shí)候會(huì)拿方案出來(lái)給大家看，大家互相研究。如果那個(gè)東西沒品味，就一定不做。我們所有拿得出來(lái)的東西，一定是要好品味，還有一些前瞻性。
就像我們2013年搞的“大黃鴨”，為什么這個(gè)黃鴨能夠這么轟動(dòng)，是世界性的轟動(dòng)？其實(shí)這個(gè)黃鴨很多年前在悉尼跟大阪都有做的，但是他們沒那種氣氛。氣勢(shì)也很重要，因?yàn)闆]有推廣活動(dòng)的推動(dòng)，就擺個(gè)東西在海里，人家怎么知道你想表達(dá)什么？
但是我們不同，2013年的時(shí)候我們?cè)趺醋?？感情的帶?dòng)很重要，因?yàn)榇蟛糠窒愀廴诵r(shí)候，都有小黃鴨在沐盆里面，爸爸媽媽叫你不要吵，乖乖沖涼，這只鴨就在浴盆里叫。
這是每個(gè)人童年的回憶，他們對(duì)這只黃鴨有一種感情的聯(lián)系。所以我們做什么推廣活動(dòng)，或者要做藝術(shù)品或者什么都好，都要有感情的牽動(dòng)。你沒有感情的牽動(dòng)，就是石頭一塊。
同時(shí)，你如何演繹這種牽動(dòng)也很重要，不是只是這樣，好像這個(gè)黃鴨怎么牽動(dòng)的？我們?cè)诤８鄢峭饷鏀[了很多大大小小的黃鴨，讓小孩子可以騎上去。我們同時(shí)做了很多短片放上Youtube，告訴別人我們黃鴨的概念是什么，黃鴨是怎樣誕生的，那只黃鴨是如何從葵涌游過來(lái)的，這就像一個(gè)故事一樣。
還有我們成都IFS的大熊貓藝術(shù)裝置，一開始我的同事說(shuō)做熊貓的時(shí)候，我說(shuō)有沒有搞錯(cuò)，還做熊貓？我說(shuō)當(dāng)時(shí)四川來(lái)說(shuō)來(lái)福士是做熊貓，無(wú)數(shù)人也做熊貓，熊貓已經(jīng)泛濫了。后來(lái)大家討論出來(lái)方案，還是要做。因?yàn)樾茇堅(jiān)趪?guó)際舞臺(tái)上是代表中國(guó)，熊貓就等于中國(guó)，我們做這個(gè)東西的原因是要將國(guó)際舞臺(tái)的反應(yīng)帶回來(lái)成都。
不是將成都帶出去這么簡(jiǎn)單，我要將國(guó)際的效應(yīng)帶回來(lái)成都，讓成都覺得自己是一個(gè)國(guó)際化的城市，自然我們成都IFS的地位也會(huì)提高。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：開業(yè)的時(shí)候是怎么樣的？
李玉芳：我們2014年開張的時(shí)候，在成都是一件大事，從來(lái)沒有試過一個(gè)地產(chǎn)商這樣一次性開了20萬(wàn)平方米的體量。
商場(chǎng)開業(yè)的時(shí)候，商鋪就開了六成。有些牌子堅(jiān)持自己的時(shí)間表，但大部分我們都去游說(shuō)他們合作，一起開業(yè)。
同時(shí)，開業(yè)時(shí)我們做了一個(gè)慈善，找到很多國(guó)內(nèi)的名人，也有國(guó)際的名人。國(guó)際的名人為什么愿意幫我們做一個(gè)推動(dòng)？因?yàn)樗麄兿矚g熊貓。當(dāng)年我的團(tuán)隊(duì)也很努力，2017年我們走出成都，去巴黎，找巴黎第六區(qū)政府。我們推動(dòng)紅星路跟左岸很出名的圣日耳曼大道，結(jié)盟成姐妹街。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：好像九龍倉(cāng)成都IFS和附近的太古里項(xiàng)目，已經(jīng)成了當(dāng)?shù)厝撕陀慰捅氐酱蚩ǖ牡胤搅恕?/span>
李玉芳：是的，不過當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)春熙路仍只是一個(gè)步行街，還不是一個(gè)高檔的購(gòu)物點(diǎn)，我們將這個(gè)趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)了過來(lái)，讓顧客覺得有一個(gè)高檔的購(gòu)物點(diǎn)過來(lái)了。接著加上太古里，那是古跡，我們是新建的，兩相呼應(yīng)，這個(gè)區(qū)基本上完成活化了。
地點(diǎn)很重要。例如，幾十年前香港尖沙咀的旅游重點(diǎn)不是海港城，是彌敦道，彌敦道人流很多。海港城沒有地鐵能直接到，從最近的地鐵站出來(lái)也要走很遠(yuǎn)。但當(dāng)我們做得成功的時(shí)候，地鐵也差不多能接駁到，下面加了一條延長(zhǎng)的隧道。
一個(gè)項(xiàng)目如果能夠做好一個(gè)地位，而且有良好的硬件加軟件，就算地點(diǎn)不是這么理想，你都可以通過創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)立的新地點(diǎn)，促使很多交通自然地靠近這里。
所以，最重要就是無(wú)論怎么都好，懂得經(jīng)營(yíng)是很重要的。你說(shuō)國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大嗎？有很多大商場(chǎng)比我們更大，但是你要如何將它經(jīng)營(yíng)成一個(gè)潮流的領(lǐng)先地位，就很難。每個(gè)人都希望去有型一點(diǎn)的地方，都不會(huì)想去一個(gè)無(wú)型的地方。所以經(jīng)營(yíng)很重要。
當(dāng)然軟件很重要。你的內(nèi)涵夠不夠豐富？如果你能夠做多個(gè)品牌的選擇，你和品牌一起互動(dòng)去搞很多推廣活動(dòng)，那你的地位就能一天一天地提升。
比如長(zhǎng)沙IFS，長(zhǎng)沙是一個(gè)新的城市，新的城市我們帶了很多新的牌子過去。于是我們就找了KAWS這個(gè)藝術(shù)家。KAWS很出名，他的作品現(xiàn)在在一些國(guó)際的拍賣會(huì)上，價(jià)錢升得很厲害。他是一個(gè)很年輕的藝術(shù)家，也是一個(gè)開啟潮流的帶動(dòng)者。
我們認(rèn)識(shí)他的時(shí)候是2008年，他在香港的第一個(gè)展覽會(huì)就在海港城舉辦。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：你覺得現(xiàn)在長(zhǎng)沙IFS，已經(jīng)步入了一個(gè)比較好的軌道了嗎？
李玉芳：是的，一個(gè)好的建筑物對(duì)一個(gè)城市會(huì)帶來(lái)一個(gè)正面的影響，25萬(wàn)平方米，是一個(gè)大舞臺(tái)。同時(shí)，我們長(zhǎng)沙IFS的目標(biāo)不只是長(zhǎng)沙市，希望是整個(gè)華中區(qū)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有人擔(dān)心，九龍倉(cāng)布局了太多非一線城市。比如長(zhǎng)沙，他們覺得長(zhǎng)沙就是吃喝玩樂很好，但是消費(fèi)不會(huì)有像一線城市那么好的回報(bào)。
李玉芳：
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